業(yè)內(nèi)預(yù)警：房產(chǎn)泡沫5年內(nèi)破裂 2/3開發(fā)商將垮掉

顛三倒四 · 發(fā)表于 2012-9-18 09:31:06

嘿嘿，你先創(chuàng)立創(chuàng)立，，，，再說能不能創(chuàng)立吧~~~ ps.祝你成功~~~~

顛三倒四 · 發(fā)表于 2012-9-18 09:31:06

任志強(qiáng)：明年三月后房價暴漲土地制度是起源 2012年09月09日 14:21 from ifeng.com 來源：中國證券網(wǎng) 東方網(wǎng)9月9日消息：從世界各國的發(fā)展歷史來看，當(dāng)城鎮(zhèn)化率超過30%的時候就進(jìn)入了高速發(fā)展階段，根據(jù)中國統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)我們現(xiàn)在實(shí)際城鎮(zhèn)戶籍大概只有30%，所以恰恰在高速發(fā)展過程中。世界主要發(fā)達(dá)國家的城市化率大多數(shù)已經(jīng)超過了80%。中央政府提出了2030年希望我們達(dá)到65%，如果按照這樣一個發(fā)展水平，中國要想達(dá)到70%或80%，路還很長，可能要走20年到30年，房地產(chǎn)必然是一個朝陽產(chǎn)業(yè)。 中國進(jìn)入了一個經(jīng)濟(jì)高增長階段，改革開放之后，我們的增長曲線已經(jīng)和韓國、日本有點(diǎn)類似，按照這樣的發(fā)展曲線，未來的發(fā)展過程一定是持續(xù)增長的過程，去年GDP完成了47萬多億，今年經(jīng)濟(jì)增長即使降一點(diǎn)，也會超過50萬億。 如果按照經(jīng)濟(jì)增長發(fā)展來看，把世界100多個國家的城市化率和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對比就能看到這個規(guī)律，人們有錢就會進(jìn)城。但是中國有兩大障礙，第一是土地障礙，第二是供應(yīng)障礙，所以我們的城市化率和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平兩者不相匹配，我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是高于城市化率的，原因是什么？原因在于我們的房地產(chǎn)市場被土地制度所限制。 土地制度限制的第一個重點(diǎn)就是國有土地和非國有土地之間價格差別的斷崖。正常情況下離城市中心越遠(yuǎn)的土地價格越低，但是中國有一個差，差是什么呢？國有土地可以自由轉(zhuǎn)讓，可以買賣，但農(nóng)村土地不可以自由轉(zhuǎn)讓和買賣，在國有土地上蓋的房子叫商品房，在農(nóng)村土地上蓋的房子叫小產(chǎn)權(quán)房。國有土地在拍賣中取得很高的價格利潤，而農(nóng)村的土地沒有拿到應(yīng)得的價值。 從土地供應(yīng)的情況看為什么在房地產(chǎn)市場導(dǎo)致了價格差，其中一個重要原因就是土地供應(yīng)不平衡。在2004年我們實(shí)行土地831制度之前，在實(shí)行土地招拍掛制度之前，每年土地供應(yīng)指數(shù)平均是40%，但到2005年基本變成了低增長和負(fù)增長的階段，2006年完全進(jìn)入了負(fù)增長階段。在2007年，一下子打開閘門，那就一定是反彈。因此2007年的11月份，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出兩防，防止投資過熱和防止通脹。 但兩防的結(jié)果是什么？2008年以后我們再一次看到的是土地價格下滑，所以到2009年全年保持了持續(xù)的負(fù)增長，而且是大幅度的負(fù)增長。到2009年12月份全國土地供應(yīng)是負(fù)18.9%。但是2008年我們提出了4萬億，2009年我們增加了10萬億的信貸，資金又開始充裕了。 當(dāng)2009年把這些房子賣出去之后，才換來了在2010年迅速增長的新開工、新土地儲備以及新的消費(fèi)增長。于是我們再一次出臺了新的政策，2011年以后就開始持續(xù)地下滑。國土部門已經(jīng)提出很多城市目前的土地供應(yīng)是完成了當(dāng)年計劃的10%，很多媒體報道縣級政府或地方政府的財政因?yàn)橥恋刎斦脑虼蠓认禄�，有的下滑�?7%，有的下滑了50%多。持續(xù)下滑的結(jié)果是什么？我得出的結(jié)論是明年3月份以后就會出現(xiàn)房價暴漲，原因就是從2006年和2005的土地供應(yīng)下降看到了2007年出現(xiàn)的暴漲，2009年土地負(fù)增長導(dǎo)致了2010年的價格上漲，而2012年的統(tǒng)計持續(xù)了負(fù)增長，肯定是類似于2009年的持續(xù)負(fù)增長，因此后一輪緊跟著就是價格暴漲，因?yàn)槲覀儧]有更多的供應(yīng)量。 北京市在年初的時候?qū)⒔?5萬套的可銷售房屋到現(xiàn)在不到7萬套，現(xiàn)在的月銷售量已經(jīng)超過了1萬多套。由于土地變化也導(dǎo)致今年的住宅新開工以及所有的新開工都是迅速下降的，完全是負(fù)增長。如果扣除了保障性住房，大概跟一年前相比商品住宅下降會超過50%。 是不是因?yàn)?8億畝紅線導(dǎo)致的呢？18億畝紅線和開發(fā)商沒有關(guān)系。招拍掛土地的用地量只有8%，是最低的，剩下92%的土地都干別的了，沒有用于建設(shè)。所以18億畝紅線設(shè)計的土地消耗量和開發(fā)上沒什么關(guān)系，和建設(shè)也沒多大的關(guān)系。我們只用了8%的土地或者平均16%的土地用于平均建設(shè)。這么少的土地怎么能把所有的征地、拆遷、農(nóng)田占用的原因都推向開發(fā)商？到底我們土地夠不夠用？其實(shí)我們的土地不但夠用，而且用得很少很少。不是我們的土地不夠用，而是我們的土地沒用在居住上。美國的國土面積3.1%作為城市建筑用地，美國國土面積本來就沒我們大，他的人口比我們小4倍，他3億人口，我們13億人口。他用的地比我們多了好幾倍，美國人均使用城市建設(shè)用地相當(dāng)于中國的人均城市建設(shè)用地的100倍。日本人均資源用地比我們少得多，4.2%的土地用于人口居住，它的人口只有1億多，按人口密度算，中國為1%，他也比我們的大。為什么其他國家能行？英國一平米工業(yè)用地配5—7平方米的住宅用地，中國1平方米工業(yè)用地配了不到0.7平方米的居住用地，所以我們才會出現(xiàn)工業(yè)用地和基礎(chǔ)設(shè)施用地等等其他用地遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于我們的居住用地和城市建設(shè)用地。這個毛病不是我們開發(fā)商有什么毛病，而是因?yàn)槲覀冊谕恋刭Y源配置上出了毛病。中國的毛病出在我們土地制度，而不是出在開發(fā)商。

顛三倒四 · 發(fā)表于 2012-9-18 09:31:06

庫存大降任志強(qiáng)稱房價暴漲 來源：搜狐財經(jīng) 發(fā)表日期：2012-9-8 08:43 已有4268 from 萬家資訊 核心提示：如果供應(yīng)出現(xiàn)缺口，房價可能會在明年3月出現(xiàn)上漲。 連續(xù)4個月新房成交超萬套，使北京住宅庫存量正在快速減少，而類似情形同樣出現(xiàn)在上海等一線城市。 華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)表示，如果供應(yīng)出現(xiàn)缺口，房價可能會在明年3月出現(xiàn)上漲。中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟也認(rèn)為，未來如果需求出現(xiàn)反彈，加之土地供應(yīng)跟不上的話，的確可能因供應(yīng)不足引起房價反彈。 庫存加速減少 北京中原地產(chǎn)發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，9月2日，北京商品房住宅庫存套數(shù)僅為77104套，這一數(shù)值創(chuàng)造了北京住宅庫存量的最低值，按照8月份簽約套數(shù)14525套計算，可售去化月份僅為5個月。而去年9月1日，市場庫存去化時間卻高達(dá)20個月。2012年3月27日建委將庫存中部分不可售住宅剔除后，市場庫存量為90556套，按照當(dāng)時的月成交8085套計算，去化周期為11個月。 正是成交量持續(xù)高位運(yùn)行使得庫存減少明顯，數(shù)據(jù)顯示，5月-8月連續(xù)4個月，北京新建住宅成交量均超過萬套。按照北京5個月的去化時間，未來很可能會出現(xiàn)供需缺口。 北京中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉向記者表示：“供需缺口不會突然出現(xiàn)，而是逐漸對市場產(chǎn)生影響。目前，庫存的消化速度比較快，未來降價的可能性比較小，房價有上漲的趨勢�！� 實(shí)際上，對于庫存的計算方法，業(yè)界一直沒有統(tǒng)一的規(guī)范。因此，業(yè)內(nèi)一些人士并不認(rèn)同張大偉的觀點(diǎn)。 陳晟向記者表示：“目前去化的速度確實(shí)在加快，但是還沒有到反彈的臨界點(diǎn)。一般來說，去化時間為6個月是一個平衡期，從我們的數(shù)據(jù)來看，監(jiān)測的一線城市中并沒有哪個城市去化時間跌到6個月以內(nèi)�！� 中房數(shù)據(jù)院數(shù)據(jù)顯示，8月份，上海住宅庫存998萬平方米，按2012年1-7月，月均去化67.1萬平方米計算，去化周期為14個月。北京庫存996.2萬平方米，去化周期為10個月。 值得關(guān)注的是，雖然業(yè)界對于去化的時間頗有分歧，但是，去化速度加快的趨勢是不爭的事實(shí)。 “8月份的數(shù)據(jù)顯示，庫存雖然同比仍有增長，但環(huán)比已經(jīng)不再增長�！标愱蛇M(jìn)一步表示。 上海易居研究報告顯示，截至8月底，一二三線典型城市新建商品住宅庫存，與去年同期相比分別增長10%、25%、40%，與7月相比分別增長0%、0%、1%。顯然，一線城市正在穩(wěn)步小步去庫存；三線城市庫存增幅最大，且?guī)齑嫒栽谠黾印?月份，一線四大城市新建商品住宅月度新增供應(yīng)量略低于市場成交量。從最近幾個月的走勢可以看出，兩者之間的差距正不斷縮小，供應(yīng)量與成交量不斷趨于平衡。 或現(xiàn)供應(yīng)缺口 對供需關(guān)系的判斷影響著購房者入市的計劃。如果判斷供不應(yīng)求，人們會擔(dān)心房價上漲而提前入市；如果供大于求保持比較長的時間，人們就不會有恐慌的心理。 任志強(qiáng)曾預(yù)言：“房價在明年3月份將會上漲�！比沃緩�(qiáng)的理由是凡是土地供給低增長的情況出現(xiàn)，一定會形成后期的房價高增長。2012年房地產(chǎn)行業(yè)土地供給和庫存仍然是負(fù)增長，這將形成下一輪房價的高增長，前提則是現(xiàn)行的調(diào)控政策沒有變化。 擔(dān)心因未來供應(yīng)缺口導(dǎo)致房價上漲的業(yè)內(nèi)人士并不在少數(shù)。 陳晟表示，兩種情況會導(dǎo)致供應(yīng)不足。一是需求的反彈。限購政策使需求被抑制，供需關(guān)系并不緊張，但是，如果***之后，政策有所變化，那么將會刺激需求。二是土地供應(yīng)的情況。今年上半年土地供應(yīng)一直在收緊，督查組也注意到這種情況，此次任務(wù)是專門檢查各地的土地供應(yīng)情況。這是為了未來樓市不出現(xiàn)反彈作準(zhǔn)備。此外，今年房地產(chǎn)投資增速目前來看還在下滑，這對供應(yīng)量將會產(chǎn)生一定影響。 的確，各地方政府的土地供應(yīng)力度在今年7月份后逐漸加大。以北京為例，北京市土地整理儲備中心數(shù)據(jù)顯示，9月該市交易的地塊達(dá)到23宗，其中宅地14宗。 張大偉也同意任志強(qiáng)的觀點(diǎn)，他認(rèn)為：“存在因?yàn)楣┎粦?yīng)求而導(dǎo)致房價大漲的可能性�！� “未來兩年，北京成交量如果維持平均水平的話，市場土地供應(yīng)缺口可能在1000萬-1500萬平方米之間，而剔除之前幾年積壓的未開發(fā)庫存外，未來兩年的土地供應(yīng)缺口可能達(dá)到1000萬平方米左右�！睆埓髠ミM(jìn)一步表示。 但是，也有業(yè)內(nèi)人士并不認(rèn)為存在供應(yīng)短缺的問題。 中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)向記者表示：“北京去年全年成交9萬套的商品住宅，現(xiàn)在的庫存接近全年成交的總量。當(dāng)然去年成交量處于低點(diǎn)，但是，今年前7個月，全市商品房新開工面積為1724.4萬平方米，后續(xù)供應(yīng)量也是可觀的�！痹陉悋鴱�(qiáng)看來，未來不用擔(dān)心供應(yīng)短缺，因此“金九銀十”出現(xiàn)全年銷售高峰的可能性并不大。

sky-line · 發(fā)表于 2012-9-18 09:31:06

低價買進(jìn)，股票都不用擔(dān)心，何況實(shí)物房子。想賣只是變現(xiàn)的時機(jī)后變現(xiàn)后如何用的問題。 高價吃進(jìn)，那就要經(jīng)得起潮起潮落了。還貸壓力不大，就過得去。

顛三倒四 · 發(fā)表于 2012-9-18 09:31:06

同感~~~

顛三倒四 · 發(fā)表于 2012-9-18 09:31:06

susitian個人觀點(diǎn) 西南財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長甘犁對中國家庭資產(chǎn)面臨的泡沫化崩潰的警告，和任志強(qiáng)的房價明年暴漲論，全都是對的。中國真的是沒救了，早點(diǎn)移民吧，這個民族沒出路，下輩子投胎生在非洲也比這里好。 以上屬本人個人主觀觀點(diǎn)和判斷，僅為業(yè)內(nèi)做參考，請勿隨便引論或作為依據(jù)。

顛三倒四 · 發(fā)表于 2012-9-18 09:31:06

專家業(yè)者：商業(yè)地產(chǎn)投資應(yīng)謹(jǐn)防泡沫化關(guān)注差異化 2012年09月09日 23:57:34 來源：新華網(wǎng) 新華網(wǎng)廈門９月９日電（記者郭圻、涂洪長）９日，第三屆世界華商地產(chǎn)論壇在廈門舉辦，來自海峽兩岸的地產(chǎn)業(yè)者認(rèn)為，隨著國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的延續(xù)，商業(yè)地產(chǎn)投資應(yīng)謹(jǐn)防泡沫化，關(guān)注差異化競爭。 中國銀河證券首席經(jīng)濟(jì)分析師左小蕾表示，自從去年下半年以來，從北（京）上（海）廣（州）深（圳）４個一線城市，到重慶、成都、西安、福州、長沙等二、三線城市，商業(yè)地價明顯高于住宅地塊，不同程度潛入景氣區(qū)間。 萬好國際集團(tuán)副董事長江翔峰認(rèn)為，按照國際標(biāo)準(zhǔn)，人均占有商業(yè)面積在１．２平方米以內(nèi)是一個比較合理的參照值，但中國部分城市的商業(yè)地產(chǎn)投資有過剩跡象，以福建省莆田市為例，到２０１５年商業(yè)綜合體將達(dá)到１２個，估計人均值將達(dá)２．８平方米，大大超過了國際標(biāo)準(zhǔn)。 “商業(yè)地產(chǎn)有泡沫的話可能比住宅還壞，做不好會付出代價的�！备ｊ杉瘓F(tuán)副總裁何建華說，隨著中國縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，三、四線城市的商業(yè)地產(chǎn)具有較大潛力，投資量也較大，但要注重品牌管理和前期規(guī)劃，不能為了追求利潤而盲目投資。 世界貿(mào)易中心協(xié)會首席執(zhí)行官埃里克·達(dá)爾也持同樣的觀點(diǎn)。他說，中國目前的商業(yè)地產(chǎn)市場會慢慢走向飽和，甚至?xí)霈F(xiàn)泡沫化，到了那個點(diǎn)上，競爭方面就要考慮到差異化。如果只是關(guān)注高端硬件的話，在競爭當(dāng)中就沒有特別吸引潛在客戶的一些要素。因此，核心競爭力和差異化一定要有。 “投資前要把產(chǎn)品定位好，開什么店，做什么業(yè)態(tài)，要做成多大規(guī)模，都要設(shè)計好，才能去開發(fā)�！弊笮±僬f，商業(yè)地產(chǎn)投資不光是硬件和資金的問題，還要學(xué)會品牌建設(shè)和軟環(huán)境的打造。 臺灣土地開發(fā)股份有限公司經(jīng)理郭年雄建議，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃可以在休閑娛樂文化消費(fèi)上做一些探索，為消費(fèi)者提供一些文化、創(chuàng)意、旅游等復(fù)合型產(chǎn)品，去國外尋找一些特色的零售機(jī)構(gòu)加盟。同時，各個城市都有著鮮明的特點(diǎn)，因此也要滿足市民的個性化的需求。

sky-line · 發(fā)表于 2012-9-18 09:31:06

俺倒是想看看官方地產(chǎn)商如何燒香磕頭求漲，不漲沒人買，沒人買就無商去折騰，地產(chǎn)商不折騰官方土地就批發(fā)不了。地產(chǎn)商鼓吹土地便宜賣，官方要可持續(xù)。賤賣國有土地，地產(chǎn)商會囤地而不動，官方也知道是自掘墳?zāi)�，以后只能去賣山了。 其實(shí)房子需求量，誰也不提應(yīng)該是人本能的貪得無厭的需求量。真實(shí)需求量是不會這樣大起大落的。

icetea1984 · 發(fā)表于 2012-9-18 09:31:06

關(guān)于房產(chǎn)稅該不該征，如何征，我以為應(yīng)該按照房屋年限，新房收的比例要大，而時間越久的，應(yīng)收的就越少，直至不收。絕不能片面的全部征稅，那是增加百姓的負(fù)擔(dān)。

sky-line · 發(fā)表于 2012-9-18 09:31:06

既有土地使用權(quán)年限，又加收房產(chǎn)稅。對房子再貪的人也會打消買的念頭了。租房安逸多了。 房產(chǎn)稅有兩概念，先搞清楚。一個是國家的房產(chǎn)稅之說，還有就是國際通行的永久房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)但每年收稅慣例。

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