續(xù)：小區(qū)物業(yè)、規(guī)劃與民主政治

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續(xù)小區(qū)制vs獨(dú)棟制

12，關(guān)于業(yè)主委員會的社團(tuán)法人的法律問題：

在中國，法人實(shí)體有兩種形式：

（1）企業(yè)法人：這是要到工商局注冊的公司。遵循《公司法》等系列法規(guī)。
（2）非企業(yè)法人：這是到民政局注冊的實(shí)體，通常是非營利組織（非政府組織），大家通常所見的協(xié)會、培訓(xùn)教育機(jī)構(gòu)等等。政府及其事業(yè)單位，也屬于此列，但本文不討論。遵循 《社會團(tuán)體登記管理?xiàng)l例》等系列法規(guī)。

那么，業(yè)主委員會，是屬于哪一種法人實(shí)體？
都不屬于。

于是，業(yè)委會作為一個團(tuán)體（我國對于團(tuán)體是管制的，而不是自由放任的），在嚴(yán)格的法律意義上，就是非法組織。

而在獨(dú)棟制住宅里面就不存在這樣的問題，因?yàn)闆]有業(yè)委會。這與前面羅列的好幾條都有關(guān)系：作為小區(qū)制，又不能沒有業(yè)委會，否則誰來“治理小區(qū)”？誰來聘任和解聘物業(yè)公司？

在小區(qū)制中，從住家門口到小區(qū)門口這一地帶，存在公共事務(wù)。而獨(dú)棟制則沒有這一中間地帶，他家門口以外都是城市公共管理的范圍。

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給一個案例分析：

根據(jù)《物權(quán)法》《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》就居委會對小區(qū)物業(yè)事務(wù)責(zé)能，明確規(guī)定：指導(dǎo)與監(jiān)督。

那么如何定義指導(dǎo)與監(jiān)督呢？

看一個判例（但是我國不是英美法系）：
北京市朝陽區(qū)人民法院行政審判庭在《（2003）朝行初字第61號》行政判決書中有這樣一段判決詞“……指導(dǎo)的職能，應(yīng)通過具有示范、倡導(dǎo)、咨詢、建議、訓(xùn)導(dǎo)等性質(zhì)的行為方式予以實(shí)現(xiàn)，該行為不具有當(dāng)事人必須履行的法律后果，不應(yīng)帶有任何行政強(qiáng)制性�！�

而在實(shí)際操作中，我們可以見到大量的業(yè)委會受制于居委會的情形，這種關(guān)系已超出法律體系的范疇了。現(xiàn)在已經(jīng)是2011年了，在大城市的數(shù)以千計(jì)的小區(qū)中，成立了業(yè)主委員會的只有半數(shù)不到，為何？

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續(xù)小區(qū)制vs獨(dú)棟制

13，小區(qū)外墻清潔維護(hù)

隨著過去這20年間建筑物的逐漸老化，小區(qū)的外墻都開始變臟，及出現(xiàn)漏水等問題。這個維護(hù)責(zé)任在法規(guī)上已經(jīng)被明確為由小區(qū)物業(yè)承擔(dān)。但是，實(shí)際情況令人擔(dān)憂。

我們在城市中也不難觀察到才新建幾年的小區(qū)外墻已經(jīng)很糟糕了，而大家都在等著國家（地方政府）來搞一下。特別是京滬深廣這幾大城市代表性的運(yùn)動（會）形式的市容整頓，由地方政府花錢為小區(qū)外墻重新粉刷，但只有靠近較為重要的街道，從外面能夠看到的外墻才會被粉刷。包括重新統(tǒng)一安裝空調(diào)機(jī)位，這還導(dǎo)致了破壞了原有粉刷層引發(fā)更多滲漏的物業(yè)糾紛，物業(yè)說是他們來搞壞的（我們不能負(fù)這個責(zé)），而他們施工完就走人了。

政府這樣做，更加強(qiáng)化了大家的預(yù)期：等到下一次運(yùn)動會來了，我們就可以刷新了。

如果我們把這個討論換成獨(dú)棟制住宅，外墻維護(hù)是業(yè)主自己的事，它就像寫字樓那樣屬于一項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)的FM操作（Exterior maintenance 建筑物外部維護(hù)）。業(yè)主有錢就多刷刷，沒錢就忍耐一下。以及遵循當(dāng)?shù)胤�律上的�?guī)定，比如新加坡是規(guī)定5年必須重新刷一次。這里面的邏輯關(guān)系極為簡單清晰，沒有什么可爭議的。而在小區(qū)制中，這個問題居然成為幾乎無解的難題。

于是，其結(jié)果將會是：在人均收入大致齊平的情況下，小區(qū)制的房屋相比于獨(dú)棟房屋會越來越臟；同樣是小區(qū)制，只有較高物業(yè)費(fèi)的小區(qū)有充足的資金，則定期清洗得以保持干凈。隨著時(shí)間變長，不同檔次的小區(qū)建筑外表面的干凈程度也相差的越來越大，而更容易區(qū)分出檔次。以小區(qū)為單位的富人區(qū)和貧民區(qū)將會形成。

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這些議題現(xiàn)在有了附議：有名人（也是非專業(yè)人士）撰文了，請看李承鵬的《有個小區(qū)》

【摘】
現(xiàn)實(shí)是：這個小區(qū)，并沒有業(yè)主委員會，也沒選過物業(yè)公司，更沒正式聘過物業(yè)經(jīng)理。倒是物業(yè)經(jīng)理成立了物業(yè)公司，物業(yè)公司掌控了業(yè)主，視心情好壞，可規(guī)定誰可以是業(yè)主，誰不準(zhǔn)是業(yè)主。業(yè)主只負(fù)責(zé)交費(fèi)，不參加管理，不能投訴，亦不得隨意移居別的小區(qū)。保安任意抓人，每逢流氓來襲，即刻大門緊閉……【摘完】

我不討論國家政治，只從小區(qū)治理（這也算是小區(qū)政治吧）的微觀領(lǐng)域中剖析問題，李承鵬所述的確是很多小區(qū)之現(xiàn)實(shí)。

gjiazy

不是說不談?wù)�治么�?br>
哈哈
謝謝~

佳訊通

《中國業(yè)主的空間》有很好的對于小區(qū)治理的描述，尤其是居委會、物業(yè)公司、開發(fā)商和業(yè)委會的交織的關(guān)系。


另外，對于物業(yè)公司也有一篇很好的博客：
博文 《十件事小區(qū)物業(yè)不會告訴你》 - 十件事小區(qū)物業(yè)不會告訴你 湘東在線 摘要：雖然它們現(xiàn)在都被更名為物業(yè)服務(wù)公司，但在很多情況下，它們的身份依然是“管理者”。湘東在線 　　物業(yè)公司是小

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南京首例自費(fèi)安裝電梯開始施工 5層住宅3戶居民自掏45萬

居民樓安裝一部電梯，要涉及到小區(qū)治理、工程技術(shù)、物業(yè)管理、規(guī)制體系等

如果這也算是一條的話，那就是通過工程技術(shù)改進(jìn)設(shè)施品質(zhì)，更好的支持生活或核心業(yè)務(wù)

opwgffu

現(xiàn)在各地都對物業(yè)管理費(fèi)定了個上限，也就是對物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量與范圍定了個上限。。

恰恰

哈哈,頂你了哦.  

ijklmri

HOHO~~~~~~