續(xù)：小區(qū)物業(yè)、規(guī)劃與民主政治

佳訊通

住宅的土地劃分，可以分為小區(qū)規(guī)模和獨(dú)棟規(guī)模兩種方式（我暫且簡稱為小區(qū)制和獨(dú)棟制），中國城市中無一例外的使用了前者，為什么？甚至于在很多寫字樓、商業(yè)物業(yè)中也采取這種制度，這在發(fā)達(dá)國家是極為罕見的。住宅方面國外尚有共管公寓，商業(yè)領(lǐng)域由N多業(yè)主共同擁有一個(gè)樓盤是極為罕見的。

先看看其結(jié)果是什么，也許可以演繹出一些原因來。尤其是與獨(dú)棟規(guī)模的不同點(diǎn)：

1，土地利用率。
最直接可以看到的后果是：集合住宅（小區(qū)制）的土地占有率較低。但是，這并非完全是兩種制度的差異。別墅也屬于住宅，并且是獨(dú)棟建設(shè)的別墅，在中國其土地劃分也采用小區(qū)制而非獨(dú)棟制，為何？而且中國的土地價(jià)格采用樓板價(jià)而非土地面積價(jià)格（在住宅領(lǐng)域），如果想讓土地得到更高的利用，規(guī)定容積率即可，可是中國只見容積率的上限，未見下限（下限可以控制最低建筑面積），又為何？

2，市政成本的轉(zhuǎn)移。
開發(fā)商承擔(dān)了小區(qū)公用的道路水電等市政工程的投入，而在小塊土地的獨(dú)棟制中是由市政部門投入的，于是這部分成本由政府部門轉(zhuǎn)嫁給了小區(qū)的開發(fā)商（間接轉(zhuǎn)嫁給買房人）。在獨(dú)棟制中進(jìn)行這種市政投入，需要由市政部門事先調(diào)撥預(yù)算，而預(yù)算要由政府收入中劃撥，而政府收入在賣地之前一直是很緊張的，其收入和預(yù)算的分配方法的不透明也無法進(jìn)行專業(yè)化操作。雖然市政府可以貸款融資來建設(shè)七通一平（事實(shí)上也是這樣進(jìn)行的），但畢竟獨(dú)棟制要花費(fèi)更多的市政成本。

3，建成后的運(yùn)營成本。
在市政這一塊上，從政府部門角度來看，小區(qū)制也是較低的，因?yàn)椴糠殖杀巨D(zhuǎn)嫁給了物業(yè)公司——最起碼報(bào)修流程是由物業(yè)承擔(dān)的，市政部門只要面對若干小區(qū)的物業(yè)公司，而無需面向數(shù)量級龐大的每家用戶。

4，治安問題。
治安成本，由小區(qū)物業(yè)承擔(dān)了，而不是獨(dú)棟制的警署，這對政府部門來說又是一大節(jié)約。除了成本之外，居民與警察的關(guān)系，小區(qū)制由于之間隔了一層物業(yè)保安，而不如獨(dú)棟制來得近一些。小區(qū)保安在很多地方已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過警察數(shù)量，這對一個(gè)區(qū)域社會(huì)的治安結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。

5，民主政治。
小區(qū)制迫使小區(qū)公共事務(wù)必須由物業(yè)公司來代為管理，而治理結(jié)構(gòu)上也必須要成立業(yè)主委員會(huì)，這實(shí)際上是代議制。于是，在區(qū)域政治上，小區(qū)制讓普通居民比獨(dú)棟制多了一些區(qū)域性政治事務(wù)，比如投票選舉業(yè)委會(huì)、業(yè)委會(huì)投票決定小區(qū)事務(wù)。這無疑讓中國人（住在小區(qū)里的）開始了民主政治的初步實(shí)踐。顯然，獨(dú)棟制是沒有這個(gè)可能性的。

6，責(zé)任的邊界：
小區(qū)和獨(dú)棟制，其責(zé)任的邊界都在土地邊界處。責(zé)任包括前面討論的設(shè)施的維護(hù)、事故責(zé)任、治安責(zé)任等等，小區(qū)制導(dǎo)致政府的責(zé)任相比于獨(dú)棟來說退縮了很多，在小區(qū)制中，從每戶家庭的邊界到小區(qū)邊界之間的部分，通常來說就是物業(yè)公司管理的范圍，在現(xiàn)行法律框架內(nèi)還是模糊的，想買保險(xiǎn)都不好買。這個(gè)責(zé)任邊界的問題，不僅僅是政府減少自己的責(zé)任問題，還由于立法之不完善導(dǎo)致其間風(fēng)險(xiǎn)的無主體性，這也許會(huì)是保險(xiǎn)行業(yè)的機(jī)會(huì)，也許是老百姓的風(fēng)險(xiǎn)所在。

7，物業(yè)費(fèi)問題。
小區(qū)制存在物業(yè)費(fèi)的一系列問題，獨(dú)棟制是沒有的。這方面的問題包括欠費(fèi)、費(fèi)率制定和調(diào)整等等。物業(yè)費(fèi)糾紛現(xiàn)在是普遍問題，而每家每戶擁有的由物權(quán)法保障的房屋所有權(quán)是不容侵犯的，所以欠費(fèi)的執(zhí)法手段不像水電費(fèi)欠費(fèi)那樣容易解決（停電停水），其難度有點(diǎn)像民間借貸官司那樣，但是其額度之小又沒有低廉的司法成本支持，所以絕大部分欠費(fèi)糾紛是正在進(jìn)行時(shí)，而且無法確定其解決時(shí)間表。

剛剛看到一份“關(guān)于沈陽市物業(yè)糾紛訴訟情況的調(diào)查報(bào)告”，可以提供一些物業(yè)糾紛的參考。


8，個(gè)人自建房DIY。
個(gè)人自建房的基礎(chǔ)就是土地的獨(dú)棟制，在小區(qū)規(guī)模上是不可能出現(xiàn)個(gè)人自建房的。在經(jīng)濟(jì)價(jià)值上，自建房與開發(fā)商統(tǒng)一建設(shè)的GDP貢獻(xiàn)不同，大體上，在同一建筑品質(zhì)上，個(gè)人自建房超過統(tǒng)一建房；但是，在政府管理成本上，管理大約10個(gè)自建房的成本相當(dāng)于管理一個(gè)開發(fā)商，而一個(gè)開發(fā)商可以一次性快速開發(fā)成百上千套住宅。顯然小區(qū)制是適合大干快上的風(fēng)格的。最后，在城市形態(tài)上（市容），統(tǒng)一建設(shè)的小區(qū)一定比良莠不齊的自建房（無數(shù)的城中村就是一個(gè)典型）要好很多，這是政績的一大來源。

9，拆遷。
小塊土地是幾乎不可能出現(xiàn)強(qiáng)行拆遷的：取得土地的人相對于正在居住的人沒有壓倒性的力量。而如今拆機(jī)慘劇無一不是在一邊倒的力量之傾軋下發(fā)生的，這種慘劇中的弱勢方發(fā)出弱小卑微的聲音如今也引發(fā)了巨大的社會(huì)輿論效果（通過新浪微博迅速傳播的江西宜黃拆遷案），從而對所謂穩(wěn)定社會(huì)的政治產(chǎn)生影響。而最為諷刺的是：這些拆遷卻是合法的。

佳訊通

我認(rèn)為規(guī)劃的傳統(tǒng)的確有一定的影響（毋寧說僅僅是傳統(tǒng)的影響，因?yàn)橐?guī)劃體制本身在過去的幾十年也發(fā)生極大變化，尤其是住宅用地制度本身作為規(guī)劃的一個(gè)基礎(chǔ)因素也在劇烈的變動(dòng)著），但是不足以解釋所有的現(xiàn)象，特別是那些為了政治經(jīng)濟(jì)目的而180度修改規(guī)劃的做法。我觀察到的現(xiàn)象是：他們在合適的情況下，“選擇”了某些傳統(tǒng)做法（當(dāng)然，只選擇所需要的合乎目的的那些傳統(tǒng)做法，而摒棄那些不需要的），而不是傳統(tǒng)做法在決定他們怎么決策。

參考任志強(qiáng)關(guān)于土地制度的文章：
請關(guān)注最近十幾年地方政府的“土地財(cái)政”事實(shí)的形成過程，從這一點(diǎn)出發(fā)的政治經(jīng)濟(jì)學(xué)分析，我想應(yīng)該會(huì)對此問題（小區(qū)制）有不錯(cuò)的解釋。

佳訊通

與本討論有關(guān)的幾個(gè)重要事件的時(shí)間點(diǎn)，它們都對小區(qū)制產(chǎn)生了巨大深遠(yuǎn)的影響：

1988，修憲允許土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
1994，分稅制
1998，取消福利分房
2002，土地招拍掛制度
2007，物權(quán)法

佳訊通

續(xù)小區(qū)制vs獨(dú)棟制

10，居委會(huì)的政府管理作用
獨(dú)棟制依然可以完整的延續(xù)過去居委會(huì)的管理作用，而小區(qū)制卻產(chǎn)生了矛盾：業(yè)主委員會(huì)與居委會(huì)的權(quán)力分界線在哪里？

【摘】北京市律師協(xié)會(huì)物業(yè)管理專業(yè)委員會(huì)副主任孟憲生說，業(yè)主大會(huì)是業(yè)主對物權(quán)的管理，根據(jù)物權(quán)法，物權(quán)是有排他性的，因此任何人都無權(quán)對業(yè)主大會(huì)的正常合法活動(dòng)進(jìn)行干預(yù)。而且業(yè)主大會(huì)是居民管理物業(yè)的自治組織，社區(qū)居委會(huì)也是一個(gè)群眾自治組織，居委會(huì)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)并沒有法律依據(jù)。【摘完】

現(xiàn)在業(yè)委會(huì)受制于居委會(huì)的現(xiàn)象很普遍，而中國的行政權(quán)力通常是沒有邊界的，法律意義與傳統(tǒng)行政意義經(jīng)常混合在一起出現(xiàn)在大量的物業(yè)案例中。在有些案例中，居委會(huì)幕后操縱業(yè)委會(huì)選舉，這說明居委會(huì)的勢力已經(jīng)在弱化，需要借助業(yè)委會(huì)的力量。

ekaqcku

這里論的是"小區(qū)規(guī)劃'這個(gè)具體情況,而不是中國的"規(guī)劃體制"這個(gè)大狀況.

中國過去這些年確實(shí)有很多的變化,但就"小區(qū)規(guī)劃"而言,其實(shí)沒有太多的變化.這也是一個(gè)比較神奇的事情.說明"小區(qū)"這個(gè)概念,可能確實(shí)適合中國國情.

為了政治經(jīng)濟(jì)目的把某個(gè)"小區(qū)規(guī)劃"200度修改,但改來該去,還是"小區(qū)規(guī)劃".是不是.只不過是不同形式的"小區(qū)規(guī)劃"而已.是不是?

建議樓主還是多從規(guī)劃的角度看中國城市建設(shè)中的'小區(qū)"現(xiàn)象.而不要執(zhí)迷于試圖從"土地"的權(quán)利的角度去找原因.畢竟,小區(qū)在中國存在的時(shí)間比"土地市場"要長很多.

尤其是不要因?yàn)閷γ绹鵂顩r的一知半解(不好意思,這個(gè)可能說的有點(diǎn)重),而誤讀中國的歷史和現(xiàn)實(shí).

也不要被個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)商的言論蠱惑.

ekaqcku

樓主,

居委會(huì)和業(yè)主管理委員會(huì)是兩個(gè)不同的東西,不能混淆了.

前者在中國是一級的政府機(jī)構(gòu).

后者,本質(zhì)上是擁有物業(yè)的一群人,組織起來共同管理屬于自己的產(chǎn)業(yè),包括公共部位.

后者或許在組織和管理方式上顯得比較"民主",但歸根到底,這是一種市場經(jīng)濟(jì)中的"商業(yè)行為".它不能,也不應(yīng)該,代替政府職能.

換句話說,后者在組織和管理方式上所體現(xiàn)出來的某些"民主"性,并不能因此就能否定前者在目前憲法框架下作為某個(gè)地方政府機(jī)構(gòu)的合法性和正當(dāng)性.

這就好象是某個(gè)股份公司,在某個(gè)地方運(yùn)行.股份公司內(nèi)部運(yùn)做完全按照民主的方式來進(jìn)行,包括董事會(huì)的選舉,甚至是管理層的選擇.但公司就是公司.公司內(nèi)部再民主,也是一個(gè)舒服部分人的企業(yè).而企業(yè),在當(dāng)代社會(huì),是無法用來替代政府的.

ekaqcku

中國土地是公有的.本質(zhì)上不存在土地劃分.

發(fā)達(dá)國家的情況很復(fù)雜,不能一概而論.有的國家,比如歐洲,住公寓的人很多;有的地方,比如北美,大多數(shù)人主獨(dú)立住宅.各自的歷史不同,國情不同,形成不同的現(xiàn)實(shí).

即便是在北美這種地廣人稀的地方,商業(yè)領(lǐng)域的CONDO,也并不是是少見的現(xiàn)象.

另外,樓住可能不知道的是,在北美,商業(yè)領(lǐng)域的物業(yè),有數(shù)目并不多的大開發(fā)商把持著.

佳訊通

續(xù)小區(qū)制vs獨(dú)棟制

11，小區(qū)制的周圍街邊店鋪開展不易。這里面有城市規(guī)劃規(guī)制的影響，也有小區(qū)業(yè)主和物業(yè)之管理體系的因素，還有很多其他社會(huì)原因。在一個(gè)小區(qū)里面，沿著小路的街邊店鋪，也是時(shí)開時(shí)關(guān)，社會(huì)關(guān)系和規(guī)制在后面決定。

總之是不易開展，其結(jié)果是：在餐飲服務(wù)方面，品牌好、質(zhì)量好、服務(wù)穩(wěn)定的餐館，很多都去了購物中心。而沒有餐飲業(yè)的購物中心，在中國的消費(fèi)力下，是很難立足的。很多購物中心的餐飲比例是過半的，這是中國城市生活現(xiàn)實(shí)的需求，而不見于教科書。

ekaqcku

剪不斷, 理還亂!
但還是先要要搞清楚不同的人, 不同的機(jī)構(gòu), 在社會(huì)中不同的角色這些最基本的問題搞清楚, 然后再去分析和研究.
否則的話, 越搞越亂.
比如, 居委會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系.

改革不是革命. 改革必須建立在對現(xiàn)有狀況的準(zhǔn)確理解和把握的基礎(chǔ)上.
革命卻是要拋棄現(xiàn)有的一切. 但是, 如果對現(xiàn)有的狀況沒有一個(gè)準(zhǔn)確的理解和把握, 革命的結(jié)果, 未必樂觀.

佳訊通

我主要在陳述事實(shí)，還沒有來得及分析。我也不是要去革命或改革什么，而是想先收集信息，先搞清楚事實(shí)，以及如何陳述它的方法，下一步準(zhǔn)備做進(jìn)一步的分析。內(nèi)中所見分析部分，基本上還出于猜想、假設(shè)的階段。請R兄指正批評。

由于這些年從事的工作跟物業(yè)有關(guān)，于是手中就掌握大量的物業(yè)方面的案例資料，包括業(yè)委會(huì)和居委會(huì)之間的各種關(guān)系交織。很多內(nèi)情是外人不知，包括小區(qū)里面的業(yè)主都不知道的。這些案例資料給了我基礎(chǔ)信息，并且我們在國內(nèi)城市中，都會(huì)居住在某個(gè)小區(qū)中遇到類似問題，這讓我在研究FM體系（以非住宅物業(yè)為主要對象）的時(shí)候，也不得不和住宅關(guān)聯(lián)起來思考之。在最近這一年的積累中，我感受到了很多東西，寫出來，方可停歇。